جزییات روند کرایه خانه درآمریکا

 جزییات روند کرایه خانه برای مهاجران نو درآمریکا

فیروز سلطانی نویسنده ء کتابی در مورد مسایل املاکی در ایالات متحده است . او ایرانی – آمریکایی است ودفتر راهنمای معاملات او،  درفهرست صد راهنمای معاملات برتر قرار گرفته است. یکی از چالش های نومهاجران ازجمله شهروندان افغانستان که تازه به ایالات متحده آمده اند،چگونگی کرایه خانه درآمریکا وپیچیده گی های  این مسیر است. آقای فیروز سلطانی دراین مقاله موضوعات کلیدی کرایه/ اجاره خانه درایالات متحده را توضیح داده اند.

این مقاله توسط فیروز (رابرت )سلطانی مشاور ارشد املاک مسکونی وتجاری ودارای جواز رسمی در ویرجینیا، مریلند وواشنگتن دی نوشته شده است.

نکاتی مفید برای مالک و مستاجر

تعداد پرونده‌های مربوط به شکایات مالک و مستاجر علیه یکدیگر در دادگاه‌های سراسر آمریکا پس از پرونده‌های مربوط به جرایم رانندگی با سرعت غیرمجاز در جایگاه دوم قرار دارد. به جرات می‌توان گفت اکثریت این شکایات به دلیل ناآگاهی و عدم درک درست مالک و مستاجر از قوانین ایالت خود می‌باشد. هر مالکی موظف است که از جزئیات قوانین مربوط به اجاره کاملا آگاهی داشته باشد و طبق قانون فرم مخصوصی را که وظایف و مسئولیت‌های طرفین (مالک و مستاجر) در آن تعریف شده است در اختیار مستاجر قرار دهد.

بخشی از اختلافات مالک و مستاجر مربوط به مالکانی می‌شود که بدون استفاده از سرویس مشاوران املاک عمل می‌کنند و خود مستقیما ملکشان را اجاره می‌دهند. در این حالت مالکان از فرم قراردادهای اجاره‌ در اینترنت استفاده می‌کنند. این نوع قراردادها بی‌تردید به روز نیستند، زیرا در بسیاری از قوانین هر شش ماه تغییراتی داده می‌شود در حالی که قراردادهای آنلاین سال‌ها قبل و خیلی کلی نوشته شده‌اند.

مالکان اگر در انتخاب مستاجر دقت نکنند بدون تردید با مشکلاتی مواجه خواهند شد. بسیاری از کسانی که دارای اعتبار بانکی (کردیت) بد هستند به دنبال اجاره محل مسکونی می‌باشند و ترجیحا در جستجوی املاکی هستند که خود مالک مستقیما اجاره می‌دهد. به این علت که بسیاری از اینگونه مالکان با یک ملاقات کوتاه و طرح چند پرسش، برای عقد اجاره با متقاضی تصمیم‌ می‌گیرند که در بسیاری از موارد با اشکال مواجه می‌شوند.

کسانی که به دنبال اجاره ملک هستند اصولا سه گروه هستند:

1 – گروه اول کسانی که دارای اعتبار بانکی (کردیت) خوب و درآمد خوب هستند که مشکلی برای اجاره ندارند.

2 – گروه دوم کسانی هستند که دارای کردیت بد هستند ولی درآمدشان خوب است. این گروه با پیش پرداخت چند ماه اجاره یا پرداخت مبلغ بیشتر گرویی (Security Deposit) و یا استفاده از ضامن (Co-Signer) موفق می‌شوند خانه دلخواه خود را اجاره کنند.

3- گروه دیگر شامل مهاجران نو و یا جوانانی می‌باشد که برای نخستین بار به دنبال اجاره ملک هستند. این گروه به خصوص مهاجران نو هنوز دارای اعتبار بانکی و کردیت خوب نیستند و حتی اگر درآمد خوبی نیز داشته باشند بسیاری از مالکان انتظار دارند که این افراد نیز چون گروه دوم پیش پرداخت اضافه بپردازند و یا از ضامن استفاده کنند. درعین حال بسیاری از مالکان شخص ضامن خارج از ایالت محل ملک را نمی‌پذیرند.

مالک باید فرم‌های زیر را همزمان با قرارداد اجاره در اختیار مستاجر بگذارد:

در ایالت ویرجینیا فرم

“Viginia Statement of Tenant Rights and Responsibility”

در ایالت مریلند فرم

“Rental Guide”

و در واشنگتن دی سی فرم

“D.C. Tenant Bill of Rights”

مالکان موظف هستند علاوه بر رعایت قوانین فدرال مربوط به تبعیض “Fair Housing Laws”، قوانین ایالتی و کانتی خود را نیز رعایت کنند. موارد قوانین فدرال مربوط به تبعیض عبارتند از: نژاد (Race)، رنگ پوست (Color)، تبار ملی (National Origin)، مذهب (Religion)، جنسیت (Sex)، وضعیت خانوادگی (Familial Status)، و ناتوانی(Disability).

مالکان برای هرگونه نقض این نوع قوانین فدرال، ایالتی و کانتی جرایم سنگینی خواهد پرداخت. البته مستاجران نیز موظف به رعایت قوانین می‌باشند.

به تمامی مالکان و مستاجران توصیه می‌شود که در هنگام تحویل ملک مورد اجاره از فرم

“Landlord-Tenant Move-in /out Inspection Report”

استفاده کنند. این فرم وضعیت دقیق ملک را توصیف می‌کند و باید به امضای مالک و مستاجر برسد. اکثر اختلافات مالک و مستاجر مربوط به پایان زمان قرارداد اجاره و هنگام تخلیه ملک می‌باشد که مالک ادعا می‌کند ملک در وضعیت خوب تحویل مستاجر داده شده است و مستاجر بر این عقیده است که وضعیت تحویل ملک با وضعیت هنگام ورود به ملک تفاوتی نکرده است. در صورتی که اگر مالک و مستاجر فرم فوق را با جزئیات پر کنند از این اختلافات پیشگیری می‌شود.

به مستاجران توصیه می‌کنم در هنگام تحویل ملک عکس و ویدیو بگیرند که به عنوان مدرک برای دفاع از خود در مقابل ادعای مالک استفاده کنند. مالکین و مستاجران جهت اطلاع بیشتر با اداره امور مالک و مستاجر “Landlord Tenant Affairs Office” در منطقه خود تماس بگیرند.