مهاجران نو چی گونه می توانند در آمریکا ملک بخرند

جزییات خرید خانه درآمریکا برای مهاجران نو

فیروز سلطانی نویسنده ء کتابی در مورد مسایل املاکی در ایالات متحده است . او ایرانی – آمریکایی است ودفتر راهنمای معاملات او،  درفهرست صد راهنمای معاملات برتر قرار گرفته است. یکی از چالش های نومهاجران ازجمله شهروندان افغانستان که تازه به ایالات متحده آمده اند،چگونگی خرید خانه وسایر املاک درآمریکا وپیچیده گی های  این مسیر است. آقای فیروز سلطانی دراین مقاله موضوعات کلیدی خرید ملک درایالات متحده را توضیح داده اند.

این مقاله توسط فیروز (رابرت )سلطانی مشاور ارشد املاک مسکونی وتجاری ودارای جواز رسمی در ویرجینیا، مریلند وواشنگتن دی نوشته شده است. 

مراحل خرید املاک مسکونی در آمریکا

نخستین توصیه من به همه نومهاجران این است که تجارب گذشته خود را در مورد خرید و یا فروش املاک در خارج از آمریکا به دست فراموشی بسپارید و بیاموزید که روش و قوانین ایالت مورد سکونت شما در آمریکا درباره معامله ملک چگونه است، با مشاوران املاک باتجربه همکاری کنید، قبل از شروع به جستجو برای خرید ملک از مشاوران املاک بخواهید که نمونه‌ای از قراردادهای خرید ملک را در اختیارتان قرار دهند و آن را به دقت مطالعه کنید و از مشاور املاک خود بخواهید که به طور حضوری جزئیات مراحل خرید را برایتان توضیح دهد از مشاوران املاکی که غلو می‌کنند و قول‌هایی می‌دهند که باورش سخت است دوری کنید.

آنچه مسلم است برای خرید ملک مورد نظر همراه پیشنهاد خرید باید مدارکی ارسال شود که نشان دهد تمامی پول مورد نیاز در حساب بانکی شما در آمریکا موجود است و یا از یک موسسه مالی نامه‌ای ارائه دهید که وام مسکن به شما تعلق می‌گیرد. لازم به توضیح است که حدود نود و هفت درصد از آمریکایی‌ها جهت خرید خانه از وام مسکن استفاده می‌کنند، در حالی که چهل و چهار درصد از نومهاجران و سرمایه گذاران خارجی به صورت نقد خرید می‌کنند. به گفته وکلای امور مهاجرت، دولت آمریکا وقتی به شما اجازه کار و اقامت می‌دهد به شما این اجازه را نیز می‌دهد که تمامی سرمایه‌تان را از کشور خود به آمریکا انتقال دهید. و چون انتقال ساختمان عملی نیست آن را فروخته و پول حاصل از فروش را به آمریکا انتقال دهید. اموالی که قبل از دریافت کارت سبز به دست آورده‌اید مشمول پرداخت مالیات به دولت آمریکا نمی‌شوند. اما جهت انتقال پول باید راه قانونی آن را طی کنید یعنی باید از اداره

“Office of Foreign Assets Control”  مجوزی موسوم به “Ofac License” را دریافت کنید و در هنگام درخواست برای این مجوز باید فهرست تمامی اموالی را که در کشورتان دارید همراه با ارزش تقریبی آن به دلار اعلام کنید. پس از اخذ این مجوز به بانک خود مراجعه کنید و یک کپی از آن را در اختیار آن بانک قرار دهید که انتقال پول با مشکلی مواجه نشود. متاسفانه بسیاری از نومهاجران این راه حل قانونی را در نظر نمی‌گیرند و به توصیه‌های غیر کارشناسان عمل کرده و پول را از طرق دیگر و خرد خرد وارد می‌کنند. بانک‌ها در بسیاری از موارد موظف هستند این نوع انتقال غیرقانونی را به مقامات دولت آمریکا گزارش دهند که با بسته شدن حساب بانکی مواجه می‌شود که برای رفع آن باید به دادگاه رفته و توضیح دهند که منبع آن پول چیست.

اما شرایط و روش دریافت وام از یک موسسه وام دهنده در آمریکا چیست. دریافت وام از موسسات مالی معتبر فقط و فقط هنگامی امکان‌پذیر است که شما دارای شغلی باشید. شما چون نومهاجر هستید کافیست که حداقل دو ماه از زمان استخدام و شروع کار شما بگذرد و قرارداد کار شما نشان دهد که حداقل دو سه سال آینده را در آن محل کار خواهید کرد.

البته داشتن اعتبار بانکی (Credit) نیز الزامی می‌باشد. جهت این کار از یک کارشناس وام (Loan Officer) راهنمایی بگیرید. اصولا وقتی برگه پرداخت هزینه آب و برق و گاز به نام شما باشد و حداقل یک کارت اعتباری (Credit Card) نیز داشته باشید دارای نمره اعتباری (Credit Score) خواهید بود. در مواردی بانک وام دهنده به شما توصیه می‌کند که یک ضامن (Co-signer) یا (Co-borrower) نیاز دارید. لازم به توضیح است کسانی که شرایط دریافت وام به نرخ بهره روز را ندارند می‌توانند از موسسات مالی کوچک درخواست وام کنند ولی توجه داشته باشید که نرخ بهره این موسسات بالاتر از نرخ بهره عادی است و میزان پیش پرداخت نیز حداقل بیست و پنج تا سی درصد بهای ملک مورد معامله می‌باشد.

پس از اینکه مبلغ خرید ملک به صورت نقد یا وام مشخص شد باید خود را با مراحل خرید آشنا کنید. به یاد داشته باشید که مراحل خرید ملک در ایالت‌های مختلف آمریکا مختلف است و در منطقه ما، یعنی در ایالت‌های ویرجینیا، مریلند و واشنگتن دی سی، سالی دو بار در قوانین خرید و فروش ملک تغییراتی داده می‌شود.

انتخاب مشاور املاک را با دقت خاصی انجام دهید زیرا برای بیشتر مهاجران این نخستین و بزرگترین سرمایه‌گذاری می‌باشد. پس بنابراین کار را به کاردان بسپارید. در سال‌های طولانی که به مشاورت املاک اشتغال دارم شاهد موارد زیادی بوده‌ام که به یک نمونه آن اشاره می‌کنم. خانواده‌ای که اولین خانه خود را می‌خریدند از سرویس یک مشاور املاک در بین فامیل و دوستان خود استفاده کردند چون به قول خریدار اگر چنین نمی‌کردند بین فامیل دلخوری پیش می‌آمد ولی در جریان کار به علت عدم تجربه کافی مشاور املاک، خریدار متحمل ضرر مالی زیادی شد که نه تنها دلخوری بزرگی پیش آمد بلکه علیه مشاور املاک خود به دادگاه شکایت کردند. به یاد داشته باشید که شما می‌توانید با چند نفر مشاور املاک مصاحبه کنید و در مورد تجارب و منطقه مورد فعالیت آن‌ها پرسش کنید که در انتخاب خود دچار اشتباه نشوید.

وقتی خانه مورد نظرتان را پیدا کردید هیچ قراردادی را امضا نکنید مگر آن که کاملا از تمامی مفاد قرارداد درک کامل و درست داشته باشید. اگر در درک قرارداد نیاز به مترجم دارید باید از یک مترجم مجرب استفاده کنید و توصیه می‌کنم که با یک وکیل (ترجیحا وکیل امور املاک) مشورت کنید و سپس قرارداد را امضا کنید چون اگر مشکلی پیش بیاید و به دادگاه بروید اظهار جملاتی از جمله این که من نومهاجر هستم و زبان نمی‌دانم و غیره هیچ گونه اعتباری نزد قاضی ندارد چون در قرارداد نوشته شده است که برای درک آن قبل از امضا با وکیل مشورت کنید.

پس از امضای کامل قرارداد خرید توسط خریدار و فروشنده آن را قرارداد تصویب شده (Ratified Contract”) می‌نامند. در این وضعیت فروشنده دیگر نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند ولی خریدار طبق شرایطی (Contingencies) که در قرارداد ذکر شده است می‌تواند از قرارداد خارج شود و مبلغی که خریدار به عنوان پیش پرداخت (Earnest Money Deposit) یا به عبارتی (Security Deposit) پرداخت کرده است و در حساب مخصوص امانی (Escrow Account) متعلق به وکیل محضر (Settlement Company) نگهداری می‌شود به طور تمام به خریدار بازگردانده خواهد شد. به یاد داشته باشید که خریدار حق انتخاب محضر برای ثبت معامله را دارد.

خریدار می‌تواند طبق شرایط زیر، که اصولا در قرارداد ذکر می‌شود، قرارداد را باطل کند:

۱ – اگر شرط بازرسی فنی خانه (Home Inspection) در قرارداد باشد خریدار می‌تواند طی یک هفته از یک کارشناس ساختمان (Home Inspector) استفاده کند و اگر ساختمان ایرادی داشته باشد خریدار می‌تواند با فروشنده وارد مذاکره شود و اگر به توافق نرسیدند خریدار حق دارد طی مهلت ذکر شده در قرارداد آن را باطل کند.

۲ – چنانچه شرط ارزیابی ملک (Appraisal Contingency) در قرارداد ذکر شده باشد و یک ارزیاب (Appraiser) ملک مورد معامله را قیمت‌گذاری کند و میزان قیمت‌گذاری کمتر از مبلغ مورد توافق در قرارداد باشد، خریدار می‌تواند با فروشنده وارد مذاکره شود و اگر به توافق نرسیدند خریدار می‌تواند طی زمان قید شده در قرارداد آن را باطل کند.

3 – شرط تصویب نهایی وام (Financing Contingency) وقتی در قرارداد ذکر می‌شود که خریدار از وام بانکی برای خرید استفاده می‌کند. اگر به دلیلی صدور نهایی وام با مشکلی مواجه شود خریدار طی زمان قید شده در قراردادکه در اکثر اوقات بیست و پنج روز است، از قرارداد خارج می‌شود.

4 – اگر در قرارداد ساختمان مورد معامله دارای دفتر مدیریت (HOA یا Condominium Association) باشد، به این معنا که مالک ملک مورد فروش ماهانه هزینه‌ای بابت مدیریت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده می‌پردازد و تمام ساکنین منطقه باید مقررات دفتر مدیریت (Association) را رعایت کنند، فروشنده موظف است که اساسنامه دفتر مدیریت را به هزینه خود تهیه کرده و آن را در اختیار خریدار قرار دهد. خریدار قبل از دریافت این اساسنامه هر زمان بدون تردید می‌تواند قرارداد را باطل کند و از زمانی که اساسنامه را دریافت می‌کند در ویرجینیا طی سه روز، در واشنگتن دی سی طی پنج روز و در ایالت مریلند طی هفت روز می‌تواند قرارداد را باطل کند و تمامی پول پیش پرداخت را پس بگیرد.

5 – به مجموعه اطلاعاتی که فروشنده از آن مطلع است و باید به خریدار اطلاع دهد “Material Facts” گفته می‌شود. دانستن این اطلاعات می‌تواند در تصمیم گیری خریدار موثر باشد و اگر فروشنده از این اطلاعات آگاه باشد ولی آن را پنهان کند و خریدار از آن مطلع شود می‌تواند قرارداد را باطل کند. برای مثال اگر فروشنده از وجود پروژه‌ای واقف است که بخشی یا تمامی ملک مورد معامله در مسیر ساختمان یک اتوبان جدید می‌باشد.

شماره تماس آقای سلطانی:

17035547720+

آدرس:

8300

Boone Blvd. Suite 830

Fairfax Realty of Tysons, Inc

Vienna, VA 22182

Soltani Property Consulting Inc.